아무도 가지 않은 길에 부가 있었다 /흔들리는 투자자를 위한 부자의 독설 41/ 정민우[책 추천]

 

 

 

“다들 미쳤다고 하는 거래에 뛰어들었고,
결국 나는 부자가 되었다!”
1500만 원짜리 반지하 전셋집에서
100억 자산의 부동산 사업가가 된
‘부동산계의 독종’ 정민우의 부와 투자에 관한 생각!

* 부자들의 경매 선생님 *
* 문제가 생겼을 때 가장 먼저 찾아가는 투자자들의 해결사 *
* 변호사, 세무사, 감정평가사… 전문가들이 가장 많이 듣는 강의! *
* 김작가, 자청, 빠숑, 대치동키즈, 박성현, 독일병정 등 전문가 15인의 강력 추천! *

빠숑, 대치동키즈, 박성현, 독일병정, 숙주나물, 잭파시 등 투자 분야의 유명 인플루언서들이 입을 모아 극찬하는 부동산계의 숨은 고수가 있다. 1500만 원짜리 반지하 전셋집에서 투자를 시작해 100억 자산의 부동산 사업가가 된 ‘달천’ 정민우 대표다. 김작가·자청·후랭이 등 많은 사람을 인터뷰해 온 유튜버들도 이 사람은 다르다고 말하며, 그의 강의는 변호사·세무사·감정평가사와 같은 전문가들이 가장 많이 듣는 걸로 정평이 나 있다.

그가 이렇게 수많은 전문가로부터 인정받는 이유는 12년간 부동산 시장에서 현업 투자자로 지금까지 살아남았을 뿐만 아니라 200여 건의 거래에서 단 한 번도 손해 본 적이 없기 때문이다. 저자는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 공장, 숙박시설, 토지 등 다양한 종류의 부동산을 청약, 분양권, 경매, 공매, 급매, NPL 등 온갖 방법으로 투자해 왔기에 ‘대한민국에서 가장 다양한 방법으로 부동산을 매입하는 투자자’로 손에 꼽힌다. 더해서 중개업, 대부업, 컨설팅, NPL, 신탁 등 부동산 분야의 모든 사업을 섭렵한 사업가이기도 하다. 이와 같은 압도적인 경험과 그 과정에서 수많은 사람의 심리를 읽어온 경험이 전무후무한 기록을 세울 수 있었던 이유다.

《아무도 가지 않은 길에 부가 있었다》는 대한민국 부동산 시장에서 자신만큼 많은 경험을 해본 사람은 없을 거라고 자신하는 저자가 자신의 시행착오와 그를 통해 얻은 인사이트를 지금 막 시장에 진입한 투자자나 투자 경험이 있으나 매번 시장에 흔들리는 투자자들에게 응원과 용기를 주기 위해 전하고 싶은 이야기들을 담았다. 이 책을 통해 투자에 대한 벽을 허물고 부의 길로 나아갈 용기와 흔들리지 않는 확신을 얻길 바란다.

 

 

정민우는 누구?????

 

30대에 전세금 1500만 원을 종잣돈으로 굴려 100억대 자산가가 된 경매계의 일타강사이자 투자 전문가. 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 공장, 숙박시설, 토지 등의 다양한 종류의 부동산을 청약, 분양권, 경매, 공매, 급매, NPL 등 온갖 방법으로 투자해 직접 거래한 건수만 200여 건에 달하며, 12년간 단 한 번도 손해 본 적이 없는 전무후무한 기록을 달성했다.
2007년 우연한 기회로 재개발 빌라에 투자해 2000만 원이 4000만 원이 되는 부동산 투자의 신세계에 눈을 떴다. 공인중개사 시험을 준비하며 부동산 공부를 시작한 이후로 부동산에 관련한 모든 사업에 뛰어들었다. 중개업을 하며 매수자와 매도자의 심리가 어떻게 다른지를 관찰했고, 대부업을 통해 채권자와 채무자의 심리를 파악해 부동산 시장과 투자자를 읽는 시선이 더욱 깊어졌다. 이후 NPL, 신탁 등으로 투자 범위를 넓히며 고금리이든 침체기이든 어떤 시장에서도 돈을 버는 방법을 익혔다. 현재는 바른자산(주) 대표이사, 바른경영컨설팅 대표, 바른에이엠씨대부(주) 대표이사, 법무법인 한양 서초분사무소 경매 자문 등을 맡고 있다.
또한 전국의 현장을 누비는 현직 투자자로서 한 달에 한 건 이상 직접 거래하며 투자 감각을 벼린다. 2018년부터 월 2~3회씩 해온 경매 강의와 블로그를 통해 수만 명의 초보 투자자들과 소통해 왔다. 그들이 현재 고민하고 원하는 것이 시장을 변화시킬 것임을 알기 때문이다. 이 책은 그들과 소통하는 과정에서 받았던 질문들을 바탕으로 만들어졌다. 저자가 헤쳐온 부동산 시장의 부침과 그 속에서 겪은 시행착오, 그를 통해 얻은 인사이트는 지금 막 시장에 진입한 투자자 혹은 투자 경험이 있으나 매번 시장에 흔들리는 투자자들에게 부의 길로 나아갈 용기와 흔들리지 않는 확신을 줄 것이다.

 

책 속으로

월세 10만 원이 나오는 부동산을 투자하길 권했을 때, 보통은 이렇게 대꾸합니다.
“10만 원? 까짓 그거 벌려고 투자한다고? 세금이 더 나오겠네.”
하지만 부자 마인드를 갖고 있는 사람이라면 다른 답변을 합니다.
“그래서 투자금이 얼만데?”
그다음 입지, 수요, 교통, 주변 환경 등을 따져봅니다. 월세가 10만 원밖에 나오지 않더라도 실투자금이 들어가지 않거나 1000만 원 내외라면 투자를 고려해 볼 수 있으니까요. 월 10만 원이 작다고 생각합니까? 3% 금리라면 무려 4000만 원을 예금해야 얻을 수 있는 이자라고 생각하면 다르게 느껴질 겁니다.
여기서 이미 부자인 사람은 한 번 더 묻습니다.
“그래서 몇 개를 살 수 있는데?”
투자를 못 하는 사람은 온갖 핑계를 대며 투자를 망설이지만, 부자 마인드를 가진 사람은 어떻게든 투자할 방법과 이유를 찾아냅니다.
--- p.50~51, 「1장 부자의 시선으로 하루만 살 수 있다면」중에서

예를 들어 3억 원을 빌리려고 찾아온 두 사람이 있습니다. A는 시세가 5억 원인 자기 소유의 아파트를 담보로 3억 원을 빌리려고 합니다. A의 아파트에는 기존 대출이 전혀 없는 상태입니다. 반면 B는 10억 원인 아파트를 갖고 있지만 이 집을 담보로 이미 2억 원의 빚이 있습니다. 여기에 추가로 3억 원을 더 빌리려고 하죠. 여기서 질문드리겠습니다. 누구에게 빌려줘야 더 안전할까요? 대체로 빚이 없어 등기부가 깨끗한 A에게 빌려주고 싶은 분이 많을 겁니다. 등기부에 복잡하게 선순위 권리가 있으면 피하고 싶거든요. 하지만 저라면 B에게 빌려줄 겁니다. 이자를 받지 못하는 상황을 가정해 보면 이해가 쉽습니다. 둘 다 이자를 갚지 못하는 상황에 처해 담보로 잡은 아파트가 경매로 넘어가 현재 시세의 50%에 낙찰되면 어떻게 될까요? A의 경우 낙찰액은 5억 원의 반인 2억 5000만 원이니 빌려준 돈에서 5000만 원을 떼일 수 있습니다. 반면 B의 경우 낙찰액은 10억 원의 반인 5억 원이니 나보다 우선 순위 채권인 2억 원을 갚더라도 내 돈 3억 원을 모두 받을 수 있습니다. 이것이 채권자가 생각하는 방식입니다. 이처럼 두루두루 경험하면 한쪽 입장에 치우치지 않고 다양하게 생각할 수 있습니다. 채권자의 이런 생각을 투자에 적용한다면 앞의 사례에서 B는 더 좋은 조건으로 대출을 받을 수도 있겠죠.
--- p.82~83, 「2장 돈을 버려야 부의 길이 보인다」중에서

4개월 뒤에 그분에게서 다시 전화가 왔습니다.
“대표님 어떡해요! 저 또 사고 쳤어요!”
이번에는 집 근처에 있는 2억 중반대의 소형 모텔을 덜컥 낙찰받았다는 겁니다. 제가 모텔 경매를 많이 해봤으니 수강생들한테도 할 수 있다고 알려준 적이 있습니다. 초보 투자자가 손대는 분야는 아니었기에 모텔을 낙찰받았다는 말에 저도 깜짝 놀랐습니다. 이따금 이렇게 좋은 의미에서 사고를 치는 사람이 나타납니다. 그분을 보면서 저는 속으로 생각했습니다.
‘장담하건대 이런 사람은 앞으로 건물주가 된다!’
이것이 사고의 한계를 확장시킨 결과입니다. 이런 분들은 사고만 치고 해결하지 못할까요? 아닙니다. 저도 사고를 쳐보니 결국 최선이 아닌 차선책이라도 찾을 수 있었습니다. 문제를 피하지 않고 해결하는 데만 정신을 쏟는다면 그 문제는 더 이상 장해물이 되지 않습니다. 그리고 하나의 문제를 해결하면 투자자로서의 능력은 한 단계 높아집니다. 이렇게 실행하는 사람이 많이 나오고, 그들의 삶이 바뀌는 것을 돕는 게 요즘 제 목표 중 하나입니다.
--- p.118, 「3장 부는 안전지대 바깥에 있다」중에서

저는 12년 동안 투자하면서 단 한 번도 손해 본 적이 없습니다. 그 이유는 제가 투자 실력이 뛰어나거나 예측을 잘해서가 아닙니다. 그저 싸게 샀기 때문입니다. 더 풀어서 이야기하면 가치 있는 부동산을 알아보고, 남들이 관심을 안 가지거나 두려워할 때, 경쟁이 줄고 가격이 내려갔을 때, 다양한 방법을 동원해 안전마진을 극대화했기 때문입니다. (중략) 투자는 이겨놓고 시작하는 게임이 되어야 합니다. 싸게 사면 시장의 변수에 휘둘릴 가능성이 낮아집니다. 싸게 사면 월세를 저렴하게 받아도 남습니다. 리스크를 완전히 피할 순 없지만 어느 정도 제거해 놓을 수 있습니다. 즉, 매입가격으로 리스크를 줄이는 겁니다.
--- p.155~15, 「4장 이겨놓고 시작하는 게임을 하라」중에서

무조건 첫 집 마련은 하십시오. 내 집 마련이 아닙니다. 저는 첫 집 마련이라고 했습니다. (중략) 많은 사람이 돈이 없어서 부동산 투자를 하지 못한다고 착각합니다. 돈이 없어서는 핑계일 뿐입니다. 돈은 모으는 게 아니라 굴리는 겁니다. 물이 고이면 썩듯 돈도 돌지 않으면 종잇조각일 뿐입니다. 그러니 종잣돈이 적더라도 내가 가진 돈에 맞는 투자 대상을 찾아서 소소하게라도 투자해 보길 권합니다. 저축은 포트폴리오 중 일부일 때 헤지 상품으로서 가치가 있지, 올인 대상이 되면 안 됩니다. 돈을 모아서 집을 사겠다는 건 첫 집 마련 시기만 늦출 뿐입니다.
--- p.199~200, 「5장 부자가 안 되는 게 오히려 이상한 프로세스」중에서

엄청난 액수의 돈들이 흘러 다니다가 멈추거나 잘 돌지 않는 상태를 불경기라고 말합니다. 즉 불경기는 돈이 없어서가 아니라 돌지 않아서 오는 겁니다. 한 번 풀린 돈은 시장에서 사라질 수 없기 때문입니다. 그러니 내 주머니가 가벼워지고 있다고 해서 모두 그럴 것이라는 생각은 착각입니다. 돈은 호경기든 불경기든 항상 시중에 돌고 있습니다. 부자들은 ‘돈은 언제나 사람들이 몰리고 가치가 있는 쪽으로 흐르고 있다’라고 생각합니다. 돈의 흐름을 읽기 위해 정보와 인맥, 시스템 등 가지고 있는 모든 자원을 이용합니다. 돈이 흐르는 길목을 선점함으로써 자연스레 그 흐름을 자신의 주위로 연결시킵니다. 우량 자산을 매입하고 그 자산을 통해 현금흐름을 발생시키는 건 가장 대표적인 방법 중 하나입니다. 부자들은 이런 관점에서 돈과 경제를 읽습니다. 그렇기에 앞날을 낙관하며 투자를 이어갈 수 있습니다. 지금 그 많은 돈은 어디로 흘러가고 있을까요? 도대체 어디에서 멈추어 있을까요? 부자처럼 세상을 바라보십시오.

--- p.291~292, 「6장 어려울 땐 기본에 목숨을 걸어라」중에서

 

 

 

출판사 리뷰

 

“부는 고정관념 바깥에 있다!”
고금리, 침체기… 모두가 주저하는 상황에서 기어코 수익을 만들어내
12년간 단 한 번의 손해도 없었던 그 치열한 투자의 기록!

오랜 세월이 지난 후 어디에선가
나는 한숨지으며 이야기할 것입니다
숲속에 두 갈래 길이 있었고, 나는
사람들이 적게 간 길을 택했다고
그리고 그것이 내 모든 것을 바꾸어 놓았다고

프로스트의 시 〈가지 않은 길〉의 마지막 구절이다. 이 구절은 저자의 인생을 그대로 보여준다. 저자는 20대까지 자신의 삶은 바닥이었다고 말한다. 그 바닥에서 탈출하기 위해 부동산 경매를 선택했고, 때는 길어진 부동산 침체기에 모두가 지쳐가던 2012년이었다. 2022년부터 시작된 부동산 시장의 침체로 역전세, 전세 사기, 미분양, 폭락 등의 무서운 말들이 나오는 지금의 상황과 다르지 않았다. 모두가 지금은 투자할 때가 아니라고 할 때, 저자는 경매에 뛰어들었고 이후 12년간 부동산 시장의 부침을 겪으며 현재까지 현업 투자자로서 살아남았다.

저자는 오랜 시간 부동산 시장에서 살아남았을 뿐 아니라 200여 건의 거래에서 단 한 번도 손해 본 적 없다. 이런 전무후무한 기록을 세울 수 있었던 이유로 저자는 단 하나의 투자 원칙 덕분이라고 말한다. 바로 ‘싸게 사는 것’이다. 풀어서 이야기하면 가치 있는 부동산을 알아보고, 남들이 관심을 안 가지거나 두려워할 때, 경쟁이 줄고 가격이 내려갔을 때, 다양한 방법을 동원해 안전마진을 극대화한다. 이를 위해 저자는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 공장, 숙박시설, 토지 등 다양한 종류의 부동산을 청약, 분양권, 경매, 공매, 급매, NPL 등 온갖 방법으로 투자해 왔고, 투자자들로부터 ‘대한민국에서 가장 다양한 방법으로 부동산을 매입하는 투자자’로 인정받고 있다. 그래서 지금도 투자자들에게 새로운 투자 방식을 알려주고, 투자자들은 문제가 생길 때마다 그에게 달려와 상담을 요청하곤 한다. 그의 압도적인 투자 경험에 대한 신뢰가 있기 때문이다.

또한 저자는 ‘부동산계의 독종’이라 불린다. 미분양 아파트 열 채를 3억에 사서 10억의 수익을 얻은 사례, 팬데믹 시기에 저평가된 호텔을 낙찰받아 월 120만 원 이상의 고정 수익을 얻은 사례, 2022년 부동산 침체기에 80평대 아파트에 투자해 몇 달 만에 수억의 시세차익을 본 사례 등 전문 투자자들조차 고개를 젓는 거래에 과감히 뛰어들어 기어코 수익을 만들어냈다. 이 책의 제목이 ‘아무도 가지 않은 길에 부가 있었다’인 이유다.

“딱 하루만이라도 그의 눈으로 시장을 볼 수 있다면
내 전 재산을 주겠다!”
투자자들이 인정하는 투자자가
초보 투자자들에게 꼭 전하고 싶은 뼈 때리는 조언들

김작가TV의 김도윤 대표는 “부동산 경매를 잘하기 위해 모든 방법을 찾고 이를 실행으로 옮긴 정민우 대표처럼, 이 책을 통해 여러분의 분야에서 성공하기 위한 조건값이 무엇인지 그 힌트를 얻을 수 있을 것입니다. 아무도 가지 않은 길을 걸었던 그가 부를 얻은 것과 같이 아무도 찾지 않은 ‘조건값’에 부는 숨겨져 있습니다.”라고 했다. 이 책은 단순한 투자서가 아닌 성공 지침서다. 저자가 12년간 부동산 투자자로서 사업가로서 끊임없이 성장해 온 과정을 이야기한다.

빠숑 김학렬 소장은 “정민우 대표에게는 철학이 있습니다. 그 철학을 바탕으로 한 명확한 방향성이 있습니다. 투자와 돈에 대한 그의 생각을 오롯이 담은 이 책에는 그가 이전에 출간했던 것이나 일반적인 부동산 투자서와 차별화되는 깊이가 있습니다.”라며 이 책을 추천했다. 저자는 무조건 이걸로 돈을 벌고 말겠다는 절실함과 어떻게든 길이 생길 거라는 긍정성을 자신의 무기라고 하며, 투자 스킬보다 부자 마인드가 더 중요함을 강조한다. 부동산 인플루언서 대치동키즈 역시 정민우 저자의 절심함을 눈여겨보았다. “정민우 대표가 말하는 절실함은 다릅니다. 돈의 크기에 관계없이, 투자한 돈이 생애 마지막 종잣돈인 것처럼 ‘여기서 무너지면 삶을 버틸 방법이 없다’는 각오로 집요하게 파고듭니다. 그 과정에서 때로는 위협을 당하면서도 두려움에 맞섭니다. 그렇게 자신의 돈에 책임을 지면서 10년 이상 부동산 시장에서 살아남은 이입니다. 그 다양한 여정을 실은 이 책은 그의 내공을 잘 보여줍니다.”

이 외에도 『역행자』의 저자인 자청은 “그가 부를 이루어온 처절한 과정을 알고 있는 사람으로서, 그에 대한 평가가 얼마나 좋은지 아는 사람으로서 많은 사람에게 이 책을 선물하고 싶습니다.”고 했고, 부동산 인플루언서 자유몽은 “5년 전 정민우 대표의 수강생이었던 저는 그동안 수십 채의 부동산에 투자했고 이제 경제적 자유에 조금씩 가까워지고 있습니다. 이 책을 먼저 접했다면 이미 목적지에 도착하지 않았을까, 하는 아쉬움이 듭니다.”라고 추천의 말을 보냈다. 이처럼 수많은 인플루언서들이 극찬을 하는 데에는 이유가 있다. 그가 뚝심 있게 부동산 시장을 지켜온 모습들을 모두 지켜봐 왔기 때문이다.

“돈을 버릴 각오가 되어 있는가?”
내가 다룰 돈의 크기를 바꿔줄 41가지 부자의 독설
압도적인 수익을 얻는 역발상 투자의 비밀을 알려준다

정민우 대표는 이 책을 통해 12년 경력의 부동산 투자자의 생각을 ‘레버리지’하라고 권한다. 이를 위해서 이 책은 총 6개의 장으로 구성되어 있다.

1장은 저자가 어떻게 가난하고 지질한 직장인에서 부동산 투자자이자 사업가로 성장했는지를 이야기하는 장이다. 이를 통해 독자는 왜 부자가 되고 싶은지, 이를 위해서 무엇을 바꾸어야 하는지를 생각해 볼 수 있다. 2장은 투자를 망설이는 사람들에게 건네는 이야기다. 저자는 돈을 버릴 생각으로 부동산을 사라고 말한다. 저자 자신은 물론 수강생들의 다양한 이야기를 통해 돈 대신 투자 경험을 번 사람들이 어떻게 바뀌는지를 알려준다. 3장은 이제 막 투자를 시작한 사람들을 위한 조언이다. 이들에게는 무조건 도전하는 횟수를 늘리라고 한다. 왜 초보 투자자들이 쉽게 포기하는지, 투자를 많이 해보는 것만으로도 부가 늘어나는지를 알려준다.

4장에서는 저자가 부동산 시장에서 살아남을 수 있었던 투자 마인드를 다양한 사례들을 통해 알려준다. 저자는 ‘잘하지 못하면 다르게 하자’라는 생각으로 투자를 해왔다. 다르게 접근해야 추가적인 가치를 만들어낼 수 있고 가진 것 없는 사람도 길을 열 수 있다는 생각에서다. 이 장에서는 그가 어떻게 다른 관점으로 투자에 접근해 왔는지를 알려준다. 5장에서는 12년간 부동산 시장을 거치며 갈고닦은 여러 투자 스킬을 알려준다. 부동산 투자의 순서와 부동산 종류별 싸게 사는 방법들, 각 투자 방법에 따른 노하우를 아낌없이 풀었다. 설령 투자 지식이 없다고 해도 다양한 투자 스토리를 통해 어느새 투자 지식이 쌓인 것을 느낄 것이다. 6장에서는 시장을 바라보는 투자자의 시선을 다루었다. 부자는 어떤 시장에서든 투자를 할 수 있는 사람이다. 그러니 투자의 적기는 바로 ‘지금’이라고 주장한다. 부자의 눈으로 시장을 보고 투자를 한다는 것의 의미를 다시 한 번 되새길 수 있는 장이다.

이처럼 『아무도 가지 않은 길에 부가 있었다』는 저자가 부동산 시장에서 끊임없이 수익을 창출할 수 있었던, 돈과 투자에 관한 생각을 압축해 한 권의 책에 담은 것이다. 그가 어떻게 남과 다른 길을 걸으면서 빈털터리 20대에서 100억 자산가로 거듭날 수 있었는지를 알려준다. 다시는 밑바닥 인생으로 돌아가고 싶지 않았던 청년의 처절한 부를 얻은 과정에 대한 기록을 통해 모든 독자가 나도 할 수 있다는 자신감을 얻길 바란다. 또한 어디서도 듣지 못할 수많은 투자 사례를 통해 투자 아이디어는 물론, 어떤 시장에서도 과감히 뛰어들 수 있는 용기를 얻을 수 있을 것이다.

 

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아무도 가지 않은 길에 부가 있었다: 흔들리는 투자자를 위한 부자의 독설 41

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